Le cash-flow ça vous parle ? C’est un terme que vous avez peut-être déjà lu ou entendu, si vous vous intéressez à l’investissement immobilier. Étant une notion très importante, on l’utilise en immobilier et également en entreprise. C’est bien beau, mais le cash-flow qu’est-ce que c’est ?
En immobilier, le cash-flow est ce qu’il vous reste après avoir payé l’ensemble de vos charges (crédits, assurances, frais de gestion, etc.), lorsque vous percevez vos loyers. Tous les paiements sortants doivent être déduits des loyers perçus, le reste constituera votre cash-flow. Ainsi, vous pourrez vivre sur celui-ci, même pendant la durée d’endettement.
C’est la raison pour laquelle il est important de se former ! Si vous ne réalisez pas de cash-flow, vos investissements seront rapidement capés.
Beaucoup de personnes investissent dans l’immobilier, mais la majorité se trompe.
La plupart du temps, les gens achètent une dette pour 20 ans, espérant percevoir les loyers un jour. Ce mécanisme peut marcher une fois ou deux, voire trois, en fonction de vos revenus, cependant au bout d’un moment, la banque constatera qu’à chaque fois qu’elle vous prête de l’argent votre capacité d’emprunt diminue. Oui, car ces opérations sont basées sur votre salaire. Bien que vous deveniez propriétaire de plusieurs biens, vous devenez de plus en plus dangereux et un client à risque au fil des endettements. La banque ne vous suivra pas plus longtemps et vous devrez patienter de nombreuses années pour emprunter à nouveau. C’est donc ce qu’il ne faut pas faire.
Si vous devez attendre plus de 20 ans pour gagner de l’argent avec l’immobilier, vous risquez de ne jamais en vivre. Le but avec tout ce que je partage avec vous, est de démarrer en 2021 vos investissements et de vivre de vos loyers en 2026 avec des revenus au-dessus de la moyenne des Français. C’est possible même en partant de zéro et en ayant un faible salaire. Pour cela, il faut que vous puissiez dégager le fameux cash-flow, pour chacun de vos investissements.
Le cash-flow, c’est ce qui vous permettra de créer la capacité d’auto-financement de votre entreprise. Je vous parle comme si vous étiez une PME ou une société commerciale classique, car c’est comme cela qu’il faut vous considérer.
Pour une entreprise, c’est ce qui lui permet de s’offrir des services. Par exemple, vous avez besoin de prendre un leasing auto pour une SCI dont l’activité nécessite une voiture, le leasing sera payé sur le cash-flow.
Dans l’investissement immobilier, si vous souhaitez réinvestir via un actif qui vous génère déjà des flux de trésorerie, le cash-flow vous permettra de financer un nouveau crédit.
Imaginons que vous preniez un crédit immobilier sur 20 ans et que les mensualités sont de 500 € par mois. Si vous avez déjà des actifs immobiliers, vous générant des cash-flows de 600 ou 700 € par mois, la banque verra que vous avez un salaire qui n’a pas diminué, et auquel vous n’avez pas besoin de toucher pour rembourser votre nouveau crédit immobilier. Ce qui signifie, que vos actifs immobiliers autofinancent le crédit du prochain investissement sans même qu’il ne faille toucher à votre salaire. C’est ainsi que l’on rentre dans une dynamique positive.
Pour ma part, je ne suis pas comme la plupart des gens que vous trouverez sur les réseaux sociaux, qui vous font croire qu’en 6 mois vous aurez bâti un empire immobilier et déjà multimillionnaire.
Nous ne sommes pas du tout dans cette optique-là, vous pouvez devenir millionnaire, mais avec méthodologie durable. Dès la première année, vous améliorerez votre situation financière puisque vous aurez sûrement des petits cash-flows. Puis, ceux-ci augmenteront progressivement jusqu’à ce que vous atteigniez le niveau de votre salaire et que vous décidiez ou non de vivre pleinement de vos loyers.
Il est donc nécessaire, de bien maîtriser la notion de cash-flow et de ne surtout pas la négliger.
Les gens font souvent erreur en ne se basant que sur le montant du crédit et du loyer, pensant que c’est la différence des deux qui représente leur cash-flow. Ils oublient qu’il faut aussi prendre en compte la comptabilité, les charges, mais aussi les impôts.
Concernant les impôts, il faut savoir maîtriser sa fiscalité. Pourquoi les riches sont toujours plus riches ? Parce qu’ils savent comment utiliser la fiscalité, tout en restant dans la légalité. Alors que les autres classes sociales n’ont malheureusement pas les connaissances pour diminuer leurs impôts.
Deux énormes écarts se creusent. D’un côté, ceux qui maîtrisent la fiscalité, savent investir leur argent, et voient leur patrimoine augmenter. De l’autre, la catégorie des « pauvres » qui voient leur revenu décliné, car plus ils vont gagner d’argent, plus l’Etat le leur prendra. C’est pour cela que même s’ils atteignent la classe moyenne, ils auront peur de redevenir pauvres et ils travailleront très dur pour sans cesse améliorer leur situation financière.
Sans bénéficier d’une fiscalité attrayante, vous serez tout le temps sous l’eau, et il sera impossible de respirer afin de prendre un peu de hauteur.
Encore une fois, formez-vous ! Il est essentiel d’apprendre à bien investir avec le statut approprié, de savoir comment maîtriser sa fiscalité ainsi que tout ce qui est lié à la gestion, pour bénéficier et vivre pleinement de vos investissements.
