SCI, un terme que vous entendrez régulièrement dans l’univers de l’investissement immobilier. Mais qu’est qu’une SCI, quel intérêt, à qui cela s’adresse-t-il ?
On dénombre deux sortes de Société Civile Immobilière, les SCI à l’IR (impôt sur le revenu) et les SCI à l’IS (impôt sur les sociétés).
Beaucoup de personnes pensent que les SCI sont seulement faites pour payer moins d’impôt, alors que ce n’est pas le cas, elles ont plusieurs vocations.
La SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs, et d’avoir des parts réparties proportionnellement selon les apports, ou la possession souhaitée. Ce qui veut dire, que si un couple achète un bien et que l’un des deux met plus d’apport que l’autre, la possession du bien sera répartie selon le pourcentage d’apport de chacun. (60 %/40 % par exemple)
La SCI est aussi avantageuse pour préparer une succession. Il sera beaucoup plus simple de léguer des parts de SCI, plutôt que des parts « fictives » d’un bien détenu en nom propre. Cela se matérialise donc plus facilement par le biais d’une SCI.
Quelles sont les différences entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?
Tout d’abord, il faut savoir qu’une SCI à l’IR ne peut pas faire de location meublée durable. Il n’est donc possible de faire que de la location vide, et pas de location courte durée ou meublée classique.
Sous ce statut, il n’est pas possible d’avoir plus de 10 % des revenus issus d’une location meublée. Ainsi, si vous louez en meublé au départ, ces revenus ne pourront pas dépasser 10 % des revenus, auquel cas, vous serez directement requalifié en SCI à l’IS.
Dans une SCI à l’IR, le salaire sera mêlé au revenu foncier. Un actionnaire à hauteur de 50 % de cette SCI et qui ferait 1000 € de bénéfice, déclarera 500 € qui représentent donc ses 50 %. Cette somme sera ensuite taxée à la hauteur de sa tranche marginale d’imposition. C’est la tranche dans laquelle il se situe au niveau de ses revenus, d’une manière globale, et c’est selon celle-ci que dépendra le montant de ses impôts. Il y aura donc l’impôt sur le revenu, auquel on ajoutera les prélèvements sociaux.
Par exemple, une tranche marginale d’imposition à 30 %, à laquelle on ajoute des prélèvements sociaux de 17,2 %, donnera une imposition à 47,2 % sur les 500 €.
Il est donc très important de faire appel à un professionnel et de se former avant de faire un choix entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS.
Le fonctionnement d’une SCI à l’IS n’a vraiment rien à voir avec celui d’une SCI à l’IR. Sous ce régime, la fiscalité et la comptabilité sont dites opaques ou non-transparentes.
La fiscalité d’une SCI à l’IS est conservée dans la société tant que l’argent ne ressort pas vers les actionnaires. La société est la seule a être imposée, tandis que les associés ne le sont pas.
Lorsqu’une SCI à l’IS réalise moins de 38 000 € de bénéfice par an, elle bénéficie d’un impôt réduit à 15 %. Ce qui permet de taxer au minimum les loyers et de minimiser l’imposition, contrairement à une personne qui aurait une tranche marginale d’imposition à 30 %, plus les prélèvements sociaux.
Dans une SCI à l’IS, si vous ne vous versez pas d’argent, vous serez à une imposition à 15 %.
Concernant les bénéfices d’une SCI à l’IS, sachez que si vous décidez de vous verser cet argent, celui-ci passera par la case flat tax à 30 % qui comprend l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Donc si le bénéfice de la société est imposé à 15 %, si vous décidez de vous reverser l’intégralité des 85 % restants, cette somme sera taxée à 30 %.
Une des différences majeures entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS, c’est qu’à l’IR, vous pourrez déduire les frais comme une personne qui déclare des revenus fonciers en nom propre. Ce sont les intérêts d’emprunt, l’assurance, la gestion locative, la garantie des loyers impayés, la taxe foncière et l’entretien du bien.
Sous une SCI à l’IS, vous pouvez déduire l’intégralité de ces frais, auxquels s’ajoute un sérieux avantage, l’amortissement du bien. L’amortissement, c’est une notion comptable qui signifie que sur un nombre défini d’années, vous pourrez déduire une fraction du prix, et considérer que c’est une perte comptable.
Vous allez ainsi baisser votre imposition, mais également améliorer la trésorerie de votre entreprise. Moins d’impôt, permet d’avoir plus de liquidité et un fonds de roulement important pour l’activité de la SCI.
Toutefois, l’amortissement du bien, donc comptable, indique que la valeur du bien se déprécie dans le temps. Au moment de la revente de cet actif, le bien et la plus-value seront calculés sur la valeur nette comptable après amortissement. Si le bien a été entièrement amorti, la plus-value sera sur l’intégralité du prix et pas sur le prix d’achat moins le prix de vente.
Dans tous les cas, il est nécessaire de se former au préalable, puis d’être accompagné d’un comptable afin d’utiliser au mieux la fiscalité ainsi que la comptabilité, qui a tendance à bouger régulièrement.
Les différents régimes de plus-values n’ont rien à voir entre les deux SCI.
À l’IR, vous bénéficierez du même régime de plus-value qu’une personne qui vend un bien en nom propre. Ce n’est pas le même régime que celui d’une résidence principale, toutefois, il est relativement allégé si vous détenez le bien sur un temps long. L’impôt sur la plus-value est dégressif jusqu’à exonération complète au bout de 30 ans.
À l’IS, si vous revendez le bien, vous utilisez la valeur nette comptable, une fois que vous avez tout amorti, que vous déduisez du prix de vente. La différence entre ces deux sommes, donnera la base imposable pour la plus-value.
Il est possible de basculer d’une SCI à l’IR vers une SCI à l’IS, et uniquement dans ce sens. Cette option est irrévocable, et il n’est pas possible de passer d’une SCI à l’IS vers une SCI à l’IR.
Le système des SCI permet de dégager un maximum de cash-flow lorsque l’on sait bien l’utiliser, avec une Holding ensuite et une bonne stratégie d’investissement liée à l’endettement.
Pour maîtriser toutes ces notions et choisir le statut qui vous conviendra le mieux, la meilleure option reste bien entendue de se former.
